A continuación se muestra una lista de preguntas frecuentes que hemos recopilado de personas en el período previo al lanzamiento de esta iniciativa. Si tiene una pregunta que no ha sido respondida en esta lista, envíenos un correo electrónico a ourdowntownourfuture@gmail.com.

 

 

¿No es el proyecto de uso mixto un trato hecho? ¿No votó ya el Ayuntamiento? ¿Cómo se puede implementar esta Medida cuando la Ciudad está avanzando con su plan?

 

Aunque el Ayuntamiento ha aprobado el proceso de planificación para el proyecto de uso mixto del Lote 4, el Ayuntamiento no podrá aprobar el proyecto hasta después de la revisión ambiental. El Ayuntamiento puede suspender la planificación en cualquier momento. La Directora de Desarrollo Económico de la Ciudad, Bonnie Lipscomb, ha reconocido públicamente la posibilidad de que el proyecto no avance (SC Sentinel, 16/9/21). En sus contratos actuales de planificación y administración relacionados con el proyecto, la Ciudad está obligada a pagar por los servicios prestados solo hasta que los votantes o el Concejo determinen que el proyecto no continuará.

 

¿Su grupo está tratando de detener un proyecto de viviendas asequibles de 107 unidades en el Lote 4, cuando no hay garantía de que se desarrollarán viviendas en los sitios en su medida?  ¿No vale más un pájaro en la mano que el vago potencial futuro de los pájaros en la selva?

 

No hay pájaro en la mano. Los problemas clave no resueltos pueden hacer que el proyecto sea inviable o requerir cambios y años de retraso:

• Incluso con todos los fondos de bonos de la Medida S disponibles para financiar la parte del proyecto de la Biblioteca del Centro, hay un déficit de al menos $ 5 millones y millones de dólares más para financiar el tamaño de la Biblioteca en el concepto de la Ciudad. Aún no se ha identificado una fuente de financiación garantizada para cubrir el vacío.

• La financiación de los bonos para la parte del garaje del proyecto depende de demostrar a las agencias de calificación de bonos que el Distrito de Estacionamiento del Centro tiene suficiente flujo de ingresos para financiar el bono. Los ingresos por estacionamiento están actualmente muy por debajo de los gastos del Distrito de Estacionamiento del Centro a pesar de duplicar las tarifas de estacionamiento en los últimos dos años. El Distrito no solo necesita salir de la tinta roja, también necesita demostrar un excedente considerable. No está claro en este momento cuándo, si es que alguna vez, eso puede ocurrir.

 

La vivienda asequible requiere tiempo para desarrollarse. La obtención de créditos fiscales para viviendas asequibles puede retrasar un proyecto durante años. Los Apartamentos Ocean Street, terminados en 2021, estuvieron en desarrollo durante una década. El Proyecto Metro en Pacific Avenue incluirá viviendas asequibles, pero ha sido más de 7 años en la fabricación, sin que se rompa la tierra.

 

Aún no se ha identificado la financiación adecuada para el componente de vivienda asequible del proyecto de uso mixto del Lote 4. Las solicitudes de financiación para el proyecto de uso mixto del Lote 4 se pueden cambiar a un proyecto del Lote 7. Podemos construir viviendas más asequibles allí que las 107 unidades prometidas en el Lote 4, y tenemos que arremangarnos y hacerlo. Dada la cantidad de tiempo que lleva desarrollar una vivienda asequible, es muy poco probable que cambiar la ubicación afecte la fecha de finalización.

 

Estamos tomando una decisión para el futuro de Santa Cruz y es importante hacerlo bien. Esta decisión repercutirá a lo largo de las décadas en las generaciones que nos sigan. Tener viviendas asequibles en el Lote 7 en lugar del Lote 4 produce más viviendas y mantiene el Mercado de Agricultores del Centro donde está.

 

El desarrollo de uso mixto propuesto en el Lote 4 está programado para tener 107 unidades de viviendas muy bajas, para personas que ganan el 50% del ingreso medio del área o menos, a fin de alcanzar su Asignación de Necesidades de Vivienda Regional (RHNA), que la Ciudad tiene que hacer para fines de 2023 (Bonnie Lipscomb, SC Sentinel, 16/9/21]. ¿Puede su iniciativa lograr lo mismo?

 

¡Sí! Al priorizar la vivienda permanentemente asequible en el Lote 7,  120-180  se pueden construir unidades de vivienda asequible. No hay ninguna razón por la que la Ciudad no pueda igualar o incluso aumentar el número de unidades de muy bajos ingresos del Lote 4, colocándolas en el Lote 7 en lugar del Lote 4. Apoyamos a la Ciudad a moverse rápida y eficazmente para cumplir, y preferiblemente superar, sus asignación de necesidades de vivienda para personas de muy bajos ingresos.

 

Los ambientalistas piden un desarrollo de relleno urbano en lugar de una expansión suburbana. En Santa Cruz, ¿no debería esto significar la construcción de un nuevo estacionamiento para que se puedan desarrollar estacionamientos en superficie para viviendas?

 

Nuestra iniciativa prioriza los ingresos excedentes del Distrito de Estacionamiento del Centro para el desarrollo de viviendas asequibles. Si se construye el enorme garaje de 6 niveles, no habrá ingresos excedentes. La iniciativa fomenta específicamente el desarrollo de 5 estacionamientos de superficie de propiedad de la ciudad donde la vivienda, lo que es más importante, la vivienda asequible, se prioriza en los niveles superiores. También permite el estacionamiento en la planta baja de aquellos estacionamientos desarrollados con viviendas asequibles. Las personas que necesitan estacionamiento lo necesitan donde viven, no en un garaje central de varios pisos a cinco cuadras de distancia. Debido a que existe una considerable capacidad de estacionamiento excedente en el centro de Santa Cruz, la construcción de un estacionamiento no permite un mayor desarrollo de relleno.  

 

La Ciudad contrató a Nelson \ Nygaard para producir un Plan Estratégico de Estacionamiento en el Centro. Nelson \ Nygaard señaló que "en total, casi el treinta por ciento del estacionamiento fuera de la vía pública en el centro de la ciudad permanece vacío incluso en las horas pico".  El informe recomienda abordar la demanda futura de estacionamiento sin construir una nueva estructura de estacionamiento: "El enfoque fiscalmente más prudente para satisfacer la demanda adicional: modernizar la administración del estacionamiento y alinear mejor los precios de estacionamiento con el costo de construcción y mantenimiento del sistema".

 

El centro de Santa Cruz está sobreconstruido con estacionamiento. El centro de Santa Cruz tiene 1.8 espacios de estacionamiento por cada 1000 pies cuadrados de espacio comercial. Boulder, el distrito comercial central de Colorado, tiene 1 espacio por cada 1000 pies cuadrados.  Boulder no está planeando más garajes, según su personal de planificación.

 

¿Dónde se van a estacionar todos cuando todo este nuevo desarrollo se haya construido en el centro de la ciudad?

 

El centro está sobreconstruido con estacionamiento. El Plan de estacionamiento estratégico de Nelson \ Nygaard, Santa Cruz informa sobre el censo anual de ocupación de estacionamiento de la ciudad, "Casi el 30% del estacionamiento fuera de la vía pública en el centro de la ciudad permanece vacío incluso en las horas pico".  

 

Patrick Siegman, quien trabajó en el estudio de Nelson \ Nygaard, estima que el excedente de estacionamiento continuará en el futuro previsible. Su modelo de demanda de estacionamiento incluyó estimaciones del personal de la ciudad sobre el desarrollo futuro del centro. Siegman informa, "Lo que vemos en el modelo es ... los aumentos de precios aprobados por el Ayuntamiento reducirán la demanda lo suficiente, de modo que incluso con el nuevo desarrollo y la pérdida de algunos espacios de estacionamiento en superficie, todavía tendrá un excedente" (Ayuntamiento sesión de estudio, 19/03/2019).

 

Los visitantes de Santa Cruz pueden tener problemas para encontrar un lugar para estacionarse si no saben dónde buscar. Es por eso que un consultor, Kimley-Horn, aconsejó a la Ciudad que implemente tecnología que permita a los conductores con teléfonos inteligentes ubicar espacios de estacionamiento vacíos (Comisión de Planificación de la Ciudad, 15/10/2015).

 

¿Qué pasa con las largas listas de espera para los permisos mensuales de estacionamiento en el centro de la que siempre escuchamos?

 

La Ciudad de Santa Cruz ofrece permisos mensuales con descuento a las personas que trabajan o viven en el Centro. El Departamento de Obras Públicas limita el número de permisos, basado en  Capacidad de estacionamiento fuera de la vía pública. En el año fiscal 2020, había 786 personas en lista de espera para obtener permisos. Actualmente, no hay personas en lista de espera. Esto refleja el impacto de la recesión de Covid. En segundo lugar, refleja una disminución en la demanda debido a los aumentos de la Ciudad en el costo de los permisos mensuales, que aumentan cada año de $ 38 en 2018 a $ 75 en 2022.  

 

Es un hecho económico que habrá una lista de espera para los espacios disponibles si se ofrecen con descuento. Los permisos de descuento son una forma de evitar el costo diario de $ 10 de estacionamiento en un garaje. Pagar por día durante 20 días laborales al mes le costaría a un trabajador $ 200.  

 

El costo actual de la ciudad de proporcionar un espacio de estacionamiento en el centro es de $ 175 por mes ($ 6,200,000 de gasto anual del distrito de estacionamiento del centro dividido por 2950 espacios).  El costo de proporcionar una plaza de aparcamiento aumentaría con la construcción de un nuevo garaje. Según el informe del personal de 2018 al Concejo Municipal, un estacionamiento de 600 espacios (luego revisado a 400 espacios) costaría $ 2.9 millones en servicio de deuda anual durante 30 años. Sin contar el aumento de los costos de mantenimiento del garaje de 600 espacios, los gastos anuales del Distrito de Estacionamiento del Centro aumentarían en un 47%. (No hay estimaciones de la ciudad para el costo de un garaje de 400 espacios).  

 

No es económicamente sostenible construir nuevos aparcamientos para proporcionar plazas de aparcamiento con un gran descuento a todos los que lo deseen. Tarde o temprano, el Distrito de Estacionamientos necesitaría aumentar los precios de los estacionamientos para cubrir el costo real de suministro del estacionamiento. La era de los grandes descuentos habría terminado. Irónicamente, el alto precio del estacionamiento reducirá la demanda, dejando activos varados de estructuras de concreto vacías. Tampoco es un objetivo respetuoso con el clima subvencionar el estacionamiento.  

 

Si la Junta del Mercado de Agricultores no ha respaldado su medida, ¿no es arrogante que dicte su ubicación?

 

Hemos estado en estrecha comunicación con el director ejecutivo del Mercado de agricultores y la junta de Santa Cruz Community Farmers' Markets, y tenemos una buena relación que no tiene nada que ver con la arrogancia. La Junta no ha respaldado ningún enfoque. Su máxima prioridad es obtener una ubicación permanente estable con instalaciones que fomenten el uso durante todo el año. Apoyamos ese objetivo y nuestra iniciativa prioriza el Lote 4 exactamente para ese propósito. El mercado de agricultores del centro tiene un enorme éxito en su ubicación actual. Nuestra iniciativa lo mantendrá ahí y sentará las bases para mejorarlo aún más.

 

Renovar la Biblioteca del Centro existente requeriría reubicarla durante la construcción. ¿Por cuánto tiempo sería y cuánto costaría? ¿No es esto un asesino del trato?

 

Para la renovación, la biblioteca tendría que ser reubicada durante el período de construcción. Se utilizó una ubicación temporal para la Biblioteca cuando se construyó el edificio actual en 1968. Actualmente, hay mucho espacio de alquiler disponible en Pacific Avenue para una biblioteca temporal.

 

Noll & Tam indica que el costo de una ubicación temporal durante dos años podría ser de aproximadamente $ 750,000, más $ 90,000 para gastos de mudanza. Sin embargo, el trabajo de renovación real podría demorar más de un año que de dos años.

 

Relacionado con el costo de la reubicación durante la construcción hay un problema mayor, el déficit de fondos para la biblioteca. La renovación de la biblioteca costará menos que la construcción de una nueva instalación en el proyecto del Lote 4 de uso mixto.

 

La medida identifica una cantidad de estacionamientos de propiedad de la ciudad en el centro de la ciudad a los que se dará prioridad para el desarrollo de viviendas asequibles en los niveles superiores. ¿No son algunos de estos lotes demasiado pequeños para “dibujar” para viviendas asequibles?

 

Es imposible que alguien haga una afirmación firme por adelantado, especialmente si se desconocen las subvenciones disponibles, etc. Debemos hacer un esfuerzo completo y honesto para explorar todas las vías posibles que tiene la Ciudad, en lugar de decir que "ganó" desde el principio no funciona ". Lo que podemos hacer es basar nuestros conocimientos en experiencias previas.

 

Comparemos los lotes propuestos con un proyecto de vivienda asequible de la Ciudad que se encuentra actualmente en proceso. Pacific Station South tiene un “espacio” de construcción de 15,662 pies cuadrados más aproximadamente 7220 pies cuadrados de pasejo. En comparación, los Lotes 7, 8 y 9 son todos más grandes que la huella del edificio Pacific Station South. Los lotes 14 y 16 combinados tienen aproximadamente el mismo tamaño que la huella de Pacific Station South. Debido a que Pacific Station South ha “trazado a lápiz”, podemos estar seguros de que los lotes propuestos en la Medida también lo harán.

 

Con un personal de la Ciudad comprometido, ¡podemos hacer esto!

 

¿Podemos renovar la biblioteca existente?

 

¡Sí! La estructura básica del edificio es sólida. Resistió el terremoto de 1989. Jayson Architecture ha presentado un completo plan de renovación, disponible aquí . La renovación creará una biblioteca del siglo XXI que incluye nuevos sistemas de plomería, electricidad, HVAC, estanterías, alfombras, iluminación y ascensores. El diseño cambia la entrada principal para que dé al patio del Ayuntamiento. También se incluyen salas de estudio, un espacio para adolescentes, un área para niños mucho mayor con su propio patio al aire libre y una gran sala comunitaria disponible para reuniones fuera del horario de atención, también con un patio al aire libre. Estos espacios al aire libre no se pudieron crear en el edificio de uso mixto del Lote 4, porque la huella, incluida la estructura del estacionamiento, cubrirá la totalidad del Lote 4.

 

¿Son los fondos de los bonos de la Medida S realmente suficientes para renovar la Biblioteca del Centro? La propuesta de Jayson Architecture solo incluyó acabados "base". ¿De dónde sacaría el dinero para cubrir el déficit? ¿Y para ir más allá de un acabado meramente “base”?

 

Existe un déficit significativo de al menos $ 5 millones en fondos de bonos de la Medida S para implementar la renovación o la construcción de una nueva instalación. El costo por pie cuadrado de renovar la Biblioteca del Centro existente es ligeramente menor que para la nueva construcción de una instalación como parte de un proyecto de uso mixto en el Lote 4, ambos con el mismo nivel de acabado "base". La construcción para hacer la instalación de la biblioteca de uso mixto propuesta significativamente más grande, aún con el nivel de acabado "básico", costaría al menos $ 2.88 millones de dólares más. Ir más allá de los acabados "base" costaría aproximadamente lo mismo por pie cuadrado en cualquiera de los dos enfoques. En general, costaría menos renovar la biblioteca existente más allá de un acabado "base" que lo que se ha prometido para la nueva construcción como parte del proyecto de uso mixto del Lote 4. Mientras tanto, la renovación de la Biblioteca existente puede avanzar mucho más rápidamente, y el poder adquisitivo del dinero de los bonos continúa erosionándose con la inflación.

 

¿Se opone a la construcción de viviendas asequibles en el centro, como han afirmado algunos? ¿No es esta medida contra la vivienda asequible?

 

No nos oponemos a la vivienda asequible, todo lo contrario. Estamos a favor de la vivienda asequible. Esta medida propone desarrollar significativamente más unidades de viviendas asequibles de las que propone la Ciudad para el Lote 4. Queremos una Ciudad que aumente la cantidad de viviendas asequibles en el centro y al mismo tiempo aumente el espacio público disponible para el mayor número de personas que viven en el centro.

 

¿No está realmente tratando de detener el proyecto de uso mixto del Lote 4?

 

Cuando se encuentra una mejor manera de lograr los mismos objetivos y más, el proyecto del Lote 4 se volverá irrelevante. Estamos por un mejor camino para Santa Cruz.

 

El Ayuntamiento ya ha aprobado este proyecto y le ha asignado dinero. ¿Es esto una pérdida de tiempo y dinero?

 

El Ayuntamiento no está ni cerca de aprobar este proyecto como propuesta específica. Su personal de la ciudad no ha demostrado que haya dinero para construirlo. En una reunión en junio de 2020, el Consejo aprobó la asignación de fondos para la planificación, a pesar de que alrededor del 80% del público que comentó el proyecto se opuso. Si se desperdicia dinero, lo está desperdiciando un Ayuntamiento que actúa en oposición al público.

 

Desafortunadamente, la lista de gastos desperdiciados de la Ciudad de Santa Cruz es larga. Gastó $ 7 millones de dólares en un proyecto de desalinización antes de que la oposición pública lo detuviera. También pagó $ 100,00 por un estudio de problemas de estacionamiento realizado por los consultores Nelson / Nygaard que nunca ha sido programado para su presentación en el Concejo Municipal porque el informe muestra que la construcción de una nueva estructura de estacionamiento es innecesaria. Cuando la Ciudad desperdicia dinero, ya sea gastándolo en proyectos a pesar de la gran oposición pública o no usando la experiencia por la que ha pagado, corre el riesgo de reducir la voluntad de los votantes de apoyar las medidas fiscales que la Ciudad podría necesitar.

 

 El Consejo puede dar por terminado el proyecto del Lote 4 en cualquier momento, con la obligación de pagar solo por los servicios ya realizados, evitando así cualquier desperdicio adicional de dólares de los contribuyentes.

 

¿Para qué recaudó fondos y autorizó la medida de bonos Library Measure S?

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La Medida S, aprobada en 2016, autorizó a la Autoridad de Financiamiento de Instalaciones Bibliotecas de Santa Cruz a emitir $ 67,000,000 en bonos, “Para modernizar, actualizar y reparar bibliotecas locales en Santa Cruz, Aptos, Live Oak, Scotts Valley, Boulder Creek, Capitola, Felton y La Selva Beach: reemplace los techos defectuosos, los baños obsoletos, los sistemas eléctricos / instalaciones dañadas estructuralmente; apoyar el uso cada vez mayor por parte de niños, ancianos, veteranos y otros; ampliar el acceso a la tecnología moderna; y construir / ampliar las instalaciones cuando sea necesario ".

 

¿No muestra el voto de la Medida S el apoyo de la comunidad para construir una nueva biblioteca en el centro de la ciudad?

 

No. La Medida no hace mención específica a la construcción de una nueva biblioteca en el centro y durante la campaña, los portavoces y los medios de comunicación se enfocaron en la renovación de la Biblioteca del Centro existente. Como escribió la entonces Directora de la Biblioteca, Janis O'Driscoll, en Good Times, 11 de mayo de 2016 : “La sucursal del centro de Santa Cruz, el buque insignia del sistema, requiere una renovación integral”. Una propuesta pública para construir una nueva instalación solo se hizo en diciembre de 2016, meses después de la votación de la Medida S.

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El Plan Maestro de las Instalaciones de la Biblioteca 2014-2023 describió varios planes de renovación para la biblioteca en su ubicación actual, incluida una reconstrucción completa. Los votantes utilizaron estas plantillas para decidir si votaban sí o no a la Medida S.